Divorce et patrimoine immobilier : Partage, fiscalité & frais de notaire 2025

Quand un patrimoine immobilier entre en jeu en cas de divorce, les choses se compliquent encore plus. Qui garde quoi ? Comment évaluer et partager les biens respectifs ou communs ? Quelles sont les conséquences fiscales ? Faut-il vendre ou racheter la part de l’autre ? Et bien sûr, comment anticiper les frais de notaire, dont l’aide est indispensable ?

Vous allez devoir prendre des décisions claires et avisées en fonction de votre contrat de mariage : régime de la communauté réduite aux acquêts, en séparation de biens, de la participation aux acquêts, de la communauté universelle ou encore en indivision. L’objet de cet article est de vous donner toutes les informations utiles sur les modalités de la liquidation du régime matrimonial, les options à la disposition de chaque partie (vente, rachat de soulte, indivision), la gestion des frais notariés et vous éviter au maximum les impacts fiscaux associés (à commencer par le redouté impôt sur le droit de partage).

Divorce et bien immobilier : vos questions et nos solutions !

Comprendre la liquidation du régime matrimonial

Lorsqu’un bien immobilier se trouve dans le patrimoine d’un couple en train de divorcer, la première étape consiste à procéder à la liquidation du régime matrimonial. Cette opération permet de chiffrer précisément les actifs patrimoniaux des époux et de déterminer la valeur de la part de chacun. Concrètement, il s’agit d’évaluer l’ensemble des biens acquis durant le mariage, qu’ils soient communs ou propres, tout en prenant en compte d’éventuelles dettes.

Si les biens ne peuvent être répartis à parts égales, l’un des époux devra compenser l’autre via un rachat de soulte. De cette manière, les actifs sont équitablement répartis. Mais avant d’en arriver là, encore faut-il comprendre comment le régime matrimonial influence le partage.

Les différents régimes (communauté, séparation, etc.)

Selon le régime choisi lors du mariage, le partage d’un bien immobilier commun sera très différent.

Choix du régime matrimonial	Règle	Procédure suite au divorce
Communauté réduite aux acquêts	C’est le régime par défaut en l’absence de contrat de mariage.	Tous les biens acquis pendant l’union sont considérés comme communs, sauf ceux obtenus par succession ou donation.
Séparation des biens	Chaque conjoint reste propriétaire de ses biens propres.	Chacun conserve ce qu’il a acheté à titre personnel.
Communauté universelle	Tous les biens achetés ou hérités avant et acquis pendant le mariage, sont mis en commun.	Chaque ex-époux a droit à la moitié du patrimoine et du logement familial.
Participation aux acquêts	Chacun gère son patrimoine respectif comme dans le cadre de la séparation de biens.	Une répartition est faite pour préserver les intérêts de chaque ex-conjoint.

Le processus de liquidation : rôle du notaire et acte liquidatif

La liquidation du régime matrimonial doit être formalisée par un acte liquidatif, qui détaille le partage du patrimoine familial. C’est le travail du notaire. Son rôle ? Chiffrer les biens, évaluer la valeur de la part de chaque époux et officialiser la répartition.

Tout dépend du principe du divorce. Si ce dernier est amiable (divorce par consentement mutuel), la liquidation peut être directement intégrée à la convention de divorce. En revanche, en cas de procédure contentieuse, le juge aux affaires familiales (JAF) peut imposer une liquidation judiciaire via un notaire.

Concrètement, voici les étapes :

1. Estimation des biens acquis par un expert si nécessaire (maison, appartement ou autre propriété, meubles, objets de valeur, véhicules…)
2. Détermination des dettes et des crédits immobiliers encore en cours, s’il en existe.
3. Rédaction et signature de l’état liquidatif devant le notaire, preuve du consentement de chaque ex-conjoint sur la répartition des biens.
4. Paiement des frais de service du notaire et des éventuels droits de partage.

Cette étape est utile pour éviter les conflits d’argent et répartir les biens appartenant au couple en toute légalité. 

Les options pour le partage du bien immobilier

Lors du divorce, plusieurs options s’offrent aux époux pour gérer le partage des biens immobiliers. Le choix de la solution dépend de la situation financière et de ce que souhaite chacun d’entre eux, quant aux règles de partage.

1. La vente du bien : procédure, avantages et inconvénients

La vente du bien immobilier est la solution la plus simple pour mettre fin à l’indivision du patrimoine des époux. Cette opération nécessite un accord mutuel sur le prix de vente et la règle de répartition du produit de la vente après remboursement d’éventuels dépenses de travaux, d’entretien ou crédits pour achat financé en cours.

En cas d’accord sur le sort des biens immobiliers avant la rupture de tout lien conjugal, il est possible, voire recommandé de vendre avant le divorce. Toute décision prise en commun à l’amiable permet de gérer efficacement les choses et de protéger votre patrimoine, par la même occasion.

Avantages :

• Pouvoir obtenir immédiatement des liquidités ;
• Partage équitable et clair des fonds ;
• ​Éviter les complications ;
• Suppression des obligations emprunteur liées aux biens communs.

Inconvénients à noter :

• Délai incertain pour trouver une personne intéressée par acheter la propriété ;
• Risque de devoir vendre en l’état ou en période de baisse du marché ;
• Contraintes administratives et fiscales.

2. Le rachat de soulte : définition et calcul

Le rachat de soulte consiste pour l’un des époux à acheter la part de l’autre pour obtenir la propriété exclusive du bien. Cette opération passe par une estimation de la valeur de la propriété au jour J et la détermination des parts. Le nouveau propriétaire est ainsi tenu de dédommager financièrement  son ex-conjoint.

Exemple :

• Valeur du bien : 200 000 €
• Quote-part de chaque époux : 50 %
• Soulte à verser : 100 000 €

Le conjoint qui souhaite conserver le bien a la possibilité de contracter un prêt pour financer la soulte et, si nécessaire, restructurer un crédit immobilier existant.

3. L’indivision post-divorce : est-ce une bonne idée ?

Les ex-époux peuvent trouver intérêt à conserver le bien en indivision après le divorce. La mise en place de cette option peut être pertinente si la vente est désavantageuse à court terme ou si le bien est mis en location.

Points à considérer dans le cadre d’un logement indivi :

• Il appartient aux nouveaux « associés » de rédiger un accord écrit sur la gestion du bien ;
• Ils doivent déterminer l’estimation et la bonne répartition des charges et des revenus locatifs ;
• À noter que le sort d’un tel accord sur un bien indivi reste tributaire de conflits futurs.

4. Le regroupement de crédits : la solution du Crédit Astucieux

Les informations présentées sont à titre indicatif et ne sauraient engager la responsabilité de CGI Finance de l’utilisation faite de ces informations et de tout préjudice direct ou indirect pouvant en découler. De plus les informations communiquées n’ont aucune valeur contractuelle et ne sauraient engager CGI Finance quant à l’acceptation d’un dossier de financement. *Les prix indiqués sont purement à titre indicatif.

Les frais d’actes notariés : ce qu’il faut savoir

Acte de partage, droits de partage et émoluments

Les frais de notaire liés au partage du patrimoine lors d’un divorce comprennent plusieurs éléments : les droits de partage, les taxes et les émoluments du notaire. Ces dépenses sont obligatoires dès lors qu’un bien immobilier – logement loué, domicile conjugal ou autre propriété – est concerné par la séparation.

Le Code civil prévoit que le droit de partage s’applique sur la valeur des biens à diviser. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, ce taux est fixé à 1,10 %, bien que certaines situations puissent entraîner une application du taux à 2,5 %. Par exemple, pour un bien immobilier estimé à 200 000 €, le montant du droit de partage peut varier entre 2 200 € et 5 000 € selon la réglementation en vigueur.

En complément, le notaire perçoit des émoluments proportionnels à la valeur des biens partagés. Lesdits émoluments couvrent la rédaction de l’acte de partage et sont calculés selon un barème réglementé. Pensez à vérifier les taux applicables de ce dernier en cas de besoin, car ils peuvent évoluer en fonction des décisions législatives.

L’impact sur la facture globale

Le coût du partage n’est qu’un des nombreux frais liés au divorce. Avec les émoluments notariés, ils s’ajoutent aux honoraires des avocats, aux droits fiscaux et éventuellement aux dépenses bancaires associés en cas de rachat de soulte.

Plus la valeur du bien immobilier est élevée, plus les frais de partage et d’actes notariés seront conséquents. À cela peuvent s’ajouter la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du montant du bien) et divers débours liés aux formalités administratives.

Si l’un des époux souhaite racheter la part de l’autre, l’achat de soulte entraîne des frais notariés estimés entre 7 et 8 % de la valeur rachetée. Ces frais sont exclusivement à la charge de l’acquéreur.

Tout cela peut être financé en cas de difficulté. Vous avez la possibilité de renégocier un prêt immobilier pour inclure ces coûts dans le cadre de l’utilisation d’un financement global. Renseignez-vous aussi auprès d’un professionnel du droit afin d’optimiser le partage des biens appartenant à votre ex-couple et de limiter les charges financières engendrées par la séparation.

La fiscalité immobilière en cas de divorce

Lorsqu’un couple divorce, la fiscalité de la plus-value réalisée sur la vente d’un bien immobilier dépend de plusieurs critères.

Plus-value immobilière : cas d’exonération ou d’imposition ?

Vous êtes soumis ou non à l’impôt selon l’utilisation de la propriété.

• Résidence principale : Sur le fond, la plus-value est exonérée d’impôt si le bien était encore occupé par l’un des conjoints jusqu’à la vente du bien immobilier et que la transaction a lieu dans un délai raisonnable après la séparation ;
• Résidence secondaire ou investissement locatif : Le résultat de la plus-value est soumis à imposition, sauf exonérations spécifiques (ex. durée de détention supérieure à 30 ans).
• Rachat de soulte : Si l’un des époux reprend la part de l’autre, cette opération n’est pas considérée comme une vente imposable, sauf situations particulières.

Exemple : Un couple se sépare et vend sa résidence principale six mois plus tard. L’exonération de taxe s’applique tant que le bien était la résidence principale d’au moins un des ex-conjoints au moment de la vente. En revanche, si l’un des conjoints quitte le domicile avant la cession et que le bien ne constitue plus sa résidence principale, il pourrait être redevable de l’impôt sur la plus-value.

Taxes foncières, d’habitation, charges en cours

En matière de fiscalité locale, plusieurs situations doivent être envisagées :

• Taxe foncière : Elle est due par le propriétaire au 1ᵉʳ janvier de l’année en cours. Si le bien est en indivision, chaque ex-conjoint paie en fonction de sa quote-part.
• Taxe d’habitation : Pour une résidence secondaire, les divorcés restent solidaires du paiement jusqu’à la vente.
• Charges d’occupation : Si l’un des époux continue d’habiter l’ancien domicile conjugal ou une demeure familiale après la séparation, il peut devoir une indemnité d’occupation à l’autre. Il lui appartient aussi de s’occuper du bon entretien des lieux.
• En cas de location : Les loyers, les charges d’entretien et les coûts des travaux doivent être répartis selon les quotes-parts de propriété, sauf accord contraire validé par un professionnel du droit.

Dans un divorce par consentement mutuel, les époux doivent convenir de la répartition de ces dépenses dans leur convention de divorce. Par exemple, l’un des conjoints peut assumer seul la taxe foncière en contrepartie d’une prestation compensatoire ou d’une occupation exclusive du logement.

Sachez enfin que sur le fond, le Code général des impôts donne pouvoir au fisc de réclamer la totalité de la taxe foncière à l’un des époux. Dans ce cas, ce dernier peut demander un remboursement de la part de son ex-conjoint, à moins là encore, qu’une autre répartition ait été convenue dans la convention de divorce.

FAQ sur le partage du patrimoine immobilier en cas de divorce

Conclusion : anticiper et comparer pour un divorce immobilier plus serein

Un divorce impliquant un patrimoine conjugal immobilier requiert une analyse approfondie pour éviter les mauvaises surprises. Sur le fond d’abord, prenez le temps de bien comprendre les particularités des différentes régimes matrimoniaux. Selon la nature de ce dernier, les options possibles peuvent être différentes : vente, rachat de soulte (l’un reprend la part de l’autre) ou création d’un lot en indivision moitié-moitié. Chaque choix a des conséquences financières, notamment en matière de fiscalité (plus-value, taxes) et de frais (notaire, droits de partage).

Pour une séparation plus apaisée, l’aide d’un notaire ou d’un avocat spécialisé est vivement recommandé. Une bonne communication entre ex-conjoints permet d’alléger les démarches et limite les coûts liés au partage du patrimoine commun.

Regroupement de crédit

Les informations présentées sont à titre indicatif et ne sauraient engager la responsabilité de CGI Finance de l’utilisation faite de ces informations et de tout préjudice direct ou indirect pouvant en découler. De plus les informations communiquées n’ont aucune valeur contractuelle et ne sauraient engager CGI Finance quant à l’acceptation d’un dossier de financement. *Les prix indiqués sont purement à titre indicatif.

Sujet associé au financement d’un divorce

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