Regroupement de crédit hypothécaire

Vous avez déjà hypothéqué un bien dans le cadre d’un prêt immobilier ? Vous ne trouvez pas de solution pour garantir un nouvel emprunt ? L’opération de rachat de crédit hypothécaire est peut-être la solution. Mais comment réaliser une telle opération ? Le Crédit Astucieux vous explique comment fonctionne le rachat de crédit avec hypothèque afin d’activer les leviers adaptés à votre projet.

En quoi consiste le rachat de crédit hypothécaire ?

Le rachat de crédit hypothécaire consiste à faire racheter un emprunt immobilier par un autre organisme de prêt avec reprise ou mise en place d’une hypothèque.

Comment fonctionne une hypothèque ? Le principe est le suivant : afin de sécuriser le remboursement des mensualités d’un prêt, la banque se protège contre le risque de non-remboursement en disposant d’un droit de reprise du bien. Cela ne réduit en rien les droits du propriétaire.

Le bien faisant l’objet de l’hypothèque peut concerner un bien déjà acquis ou peut se porter sur le bien faisant l’objet du crédit en cours. Cette opération est donc utile dans deux situations :

• Faire évoluer son patrimoine initial en acquérant d’autres biens immobiliers, sans augmenter ses charges ;

• Contracter un crédit immobilier pour acquérir un bien supérieur à un taux d’endettement conventionnel.

L’opération de rachat de crédit avec hypothèque concerne uniquement les personnes propriétaires. Cette solution peut répondre à deux besoins différents :

• Obtenir un taux annuel effectif global (intérêts et assurances) plus intéressant financièrement sur un prêt hypothécaire en cours auprès d’un autre organisme de crédit ;

• Regrouper un ensemble de crédits en cours, comprenant des prêts immobiliers hypothéqués, mais également des crédits à la consommation, le cas échéant.

En cas de regroupement de crédits, il est tout à fait possible d’opter pour l’hypothèque d’un bien immobilier, même si vous n’aviez pas souscrit cette garantie à la base. Cette solution est particulièrement pertinente si vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez financer un nouveau projet :

• Acquisition d’une résidence secondaire ;

• Achat d’un bien locatif ;

• Disposer d’une trésorerie pour réaliser une extension ou des travaux importants.

Les taux évoluant rapidement, il est utile de calculer votre ratio hypothécaire avant de vous engager dans cette opération bancaire.

Comment calculer le ratio hypothécaire ?

Le ratio hypothécaire est un indicateur permettant de connaître précisément le montant que vous pouvez emprunter en hypothéquant un bien déjà acquis. Pour cela, la valeur du bien immobilier mis en garantie doit être estimée précisément, car elle est nécessaire pour calculer le ratio hypothécaire.

Le calcul du ratio hypothécaire se traduit en un pourcentage de la valeur du bien mis en hypothèque. De façon générale, un propriétaire souhaitant procéder à un rachat de crédit avec hypothèque peut emprunter de nouveau un montant équivalent à 80 % de la valeur du bien mis en garantie.

Vous êtes déjà propriétaire et vous avez pour projet d’acquérir un autre bien ? En cas de nouveau projet immobilier, il vous sera possible d’emprunter l’équivalent du bien immobilier faisant l’objet de l’hypothèque.

Bien entendu, ces données restent indicatives. Malgré la mise en hypothèque, les organismes de crédit acceptent un rachat de crédit hypothécaire en fonction d’autres indicateurs de stabilité financière, basés sur vos revenus et vos ressources. Place à la partie administrative pour faire avancer votre dossier.

Comment faire un rachat de crédit hypothécaire ?

Les démarches pour faire un rachat de crédit hypothécaire seront différentes selon votre situation actuelle.

Option n°1 : le rachat d’un crédit hypothécaire en cours 

Vous avez fait l’acquisition d’un bien immobilier et vous avez réalisé cette opération avec une hypothèque ? Dans ce cas, vous recherchez un établissement pour racheter votre prêt hypothécaire en cours.

Comment faire pour trouver un autre organisme de prêt pour votre rachat de crédit hypothécaire ? Tout d’abord, commencez par bien évaluer vos charges actuelles. Prenez bien soin de prendre en compte tout ce qui constitue votre Taux Annuel Effectif Global (TAEG) :

• Le remboursement de votre crédit en cours ;

• Les frais afférents tels que le coût de l’assurance sur prêt.

Bon à savoir : Quel est le bon moment pour un rachat de crédits ?

Il existe un timing pertinent pour faire racheter vos crédits. Votre restant dû au titre de l’emprunt doit être supérieur à la somme déjà remboursée. Le rachat sera rentable si vous obtenez un écart représentant 1 % entre votre ancien et votre nouveau taux.

Vous obtenez ainsi une base comparative pour déposer votre dossier auprès des établissements afin d’évaluer les offres qui vous seront communiquées. Le montage de dossier pour un rachat de crédit hypothécaire est similaire à celui de n’importe quelle demande de prêt, en spécifiant cependant l’état de votre patrimoine. Tous les éléments patrimoniaux favorables à votre dossier doivent être présentés.

Vous bénéficiez d’une offre intéressante et vous souhaitez y répondre favorablement ? Alors, la partie juridique commence. Votre hypothèque actuelle ne peut être transférée en l’état auprès de votre nouvel organisme prêteur.

Il est nécessaire de procéder à une levée d’hypothèque auprès de votre établissement actuel avant de souscrire une garantie hypothécaire avec votre nouveau prestataire financier. L’hypothèque est un acte juridique établi par un notaire. Dans votre cas, il y aura deux actes à prévoir : la levée d’hypothèque et la mise en hypothèque.

Option n°2 : faire un rachat de crédit avec mise en place d’une hypothèque

Vous souhaitez faire racheter vos crédits en cours, mais vous ne parvenez pas à obtenir un accord de la part des organismes se portant caution ? Alors, le rachat de crédit avec mise en place d’une hypothèque peut être la solution.

Si vous souhaitez profiter de votre rachat de crédit avec hypothèque pour y greffer un nouveau projet et obtenir un prêt plus important, le calcul de votre marge hypothécaire sera indispensable.

La marge hypothécaire représente le montant que vous pouvez obtenir dans le cadre de votre rachat de crédit. Différents éléments sont à prendre en compte pour le calculer :

• Valeur estimée du bien mis en hypothèque ;

• Ratio hypothécaire (voir chapitre précédent) ;

• Taux d’endettement de l’emprunteur.

Cet indicateur sera mis à l’étude lors de votre dépôt de dossier pour rachat de crédit hypothécaire. Pour vous faire une première idée de votre marge hypothécaire, il suffit de multiplier l’estimation du bien par le ratio hypothécaire. Plus la marge sera faible, plus le taux proposé sera intéressant.

Faire appel à une société de courtage peut vous faire gagner un temps considérable. Vous montez un seul dossier et le professionnel se charge de le déposer auprès des organismes adaptés. La validation de rachat donne lieu à la souscription d’une hypothèque, à faire enregistrer auprès de l’office notarial de votre choix.

Combien coûte un rachat de crédit hypothécaire ?

Le rachat de crédit hypothécaire a un coût, qu’il s’agit d’anticiper dans le calcul global de l’opération. 

Plusieurs éléments sont à considérer :

• Les actes de notariat relatifs à l’hypothèque, représentant entre 1,5 % et 3 % du coût du rachat de crédit, selon le nombre d’opérations à prévoir (levée et/ou mise en hypothèque) ;

• Les pénalités dues au titre du remboursement anticipé de votre prêt actuel ;

• Les frais de dossier pour mettre en place votre dossier, auprès du nouvel organisme de prêt et de votre courtier, le cas échéant).

Quels avantages et inconvénients au rachat de crédit avec hypothèque ?

Le rachat de crédit hypothécaire est intéressant s’il est vu comme un investissement. Que vous disposiez déjà d’une mise en hypothèque ou pas, le procédé a l’avantage de baisser vos charges mensuelles fixes ou de les maintenir à l’équilibre tout en finançant un nouveau projet.

Vous bénéficiez d’un taux intéressant, en contrepartie d’une durée de remboursement plus longue.

Mais, cet inconvénient peut vite se transformer en bénéfice pour vous si votre projet correspond à un investissement. Par exemple, si vous réalisez un rachat de crédit avec hypothèque en vue de financer un habitat locatif, l’augmentation de la durée de votre emprunt sera rentabilisée par les bénéfices réalisés en louant votre bien.

Comment faire un regroupement de crédits avec prêt hypothécaire ?

Vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier sans pour autant vous priver au quotidien ? Ou alors, d’autres projets voient le jour au sein de votre foyer ? Vous avez besoin de financer les études supérieures de votre aîné ?

Et si vous profitiez du rachat de crédit pour réaliser un regroupement de crédits avec hypothèque. Le rachat de crédit hypothécaire peut constituer une bonne occasion pour mettre ses finances à plat en regroupant en une seule et même mensualité l’ensemble de vos crédits en cours.

Le Crédit Astucieux, expert en regroupement de crédits, vous accompagne dans l’optimisation de vos emprunts, qu’il s’agisse de prêts immobiliers ou de crédits à la consommation. Il suffit de contacter notre équipe de conseillers pour obtenir rapidement une étude de votre profil. Notre valeur ajoutée ? La prise en compte de vos projets à moyen et à long terme, en vue de trouver la solution de rachat idéale pour vous.

C’est ça, Le Crédit Astucieux !

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