Quelles sont les alternatives au financement d’un investissement locatif ?

L’investissement locatif est un des placements préférés des Français. Il a l’avantage d’être toujours rentable et, à la différence des marchés financiers, la pierre est une valeur sûre.

Vous souhaitez réaliser un investissement de ce type, mais vous vous demandez quelle est la meilleure façon de le financer ? Suivez le guide du Crédit Astucieux. Les questions à se poser avant d’investir, le choix des opérations financières, la faisabilité de votre projet : découvrez absolument tout ce qu’il faut savoir pour optimiser votre investissement locatif.

Investissement locatif : les bonnes questions à se poser avant de se lancer

Vous souhaitez acheter un logement afin de le louer ?

Pour vous assurer de faire un bon investissement, il est important de ne pas vous précipiter.

Pourquoi souhaitez-vous investir dans un bien locatif ?

Vos motivations vont vous aider à déterminer quel type de bien acheter et quel financement adopter.

De nombreuses raisons peuvent vous pousser à vouloir acheter un bien à louer :

• Épargner de l’argent et vous créer un patrimoine pour le transmettre à vos ayants droit.

• Investir dans un logement pour y placer votre enfant pendant ses études.

• Acheter un bien pour le récupérer et y vivre lors de votre retraite.

• S’assurer un complément de revenu régulier.

• Profiter d’avantages fiscaux pour réduire le montant de vos impôts.

Où investir ?

Il est souvent tentant de rechercher un bien immobilier proche de chez vous. Les visites et la gestion en sont facilitées. Cependant, il peut être intéressant de ne pas vous limiter à un seul secteur géographique. Nous vous conseillons de suivre l’évolution du marché immobilier.

Notez qu’il est possible de trouver des renseignements sur les villes les plus rentables en France pour vous aiguiller.

Certains critères permettent de définir l’attractivité d’un lieu :

• Le nombre d’habitants.

• Le nombre d’entreprises.

• La présence d’un pôle universitaire.

• La demande locative du marché.

• Les loyers pratiqués.

• La proximité avec des commerces, des écoles, des transports…

• Les projets futurs : implantation d’une grande entreprise, création d’un axe routier ou d’une gare TGV…

Si vous optez pour une ville loin de chez vous, il est recommandé de prendre le temps de vous déplacer pour vous assurer de faire le bon choix.

Notez que dans certains cas, comme pour les investissements Pinel, il est possible de confier entièrement votre recherche à un professionnel.

Est-il préférable d’acheter un logement à louer neuf ou ancien ?

Le choix dépend des raisons qui vous poussent à investir. Par exemple, si votre objectif est de profiter d’une fiscalité avantageuse, le neuf est une solution idéale pour bénéficier de réduction d’imposition. Ce type d’investissement vous engage à laisser le bien en location pendant une durée assez longue. Il n’est donc pas adapté si vous imaginez pouvoir récupérer votre bien pour y loger un de vos enfants ou pour vous-même.

L’ancien a le mérite de coûter moins cher à l’achat. La rentabilité immédiate de l’investissement peut sembler plus attractive. Mais il y a des inconvénients : des travaux à réaliser, des charges d’entretien importantes, un projet de rénovation de copropriété…

Il est important d’anticiper ces frais éventuels si vous ne voulez pas avoir de bien fâcheuses surprises.

Quels sont les frais à prévoir ?

Si l’ancien peut engendrer des frais de rénovation, pour tout logement, vous aurez des dépenses obligatoires :

• La taxe foncière.

• Les charges de copropriété.

• Les frais de gestion si vous confiez votre bien à une agence immobilière.

• Les assurances.

• L’impôt sur vos revenus fonciers.

Nous vous conseillons de les considérer pour évaluer justement votre financement.

Calculer la rentabilité de son investissement locatif

Pour vous garantir de faire le bon choix, mieux vaut calculer la rentabilité de votre opération financière avant de vous lancer. Pour avoir une idée approximative, le calcul est le suivant :

Loyers annuels – Charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, frais de travaux, de gestion…) / Prix du bien x 100.

Comment financer un investissement locatif ?

Pour financer votre achat, il est souvent nécessaire de réaliser un crédit immobilier.

Le crédit amortissable

Il s’agit du crédit le plus classique.

Il permet de rembourser en même temps les intérêts et le capital.

Plus la durée de remboursement du crédit immobilier est courte, plus le taux d’intérêt est bas. Votre crédit vous revient donc moins cher si vous le remboursez rapidement.

Le prêt in fine

Avec ce type de crédit, vous ne payez que les intérêts. À la fin, vous devez rembourser la totalité du capital emprunté. Les mensualités sont très peu élevées. Mais il faut savoir que les taux d’intérêt proposés sont beaucoup plus importants que ceux d’un crédit amortissable.

Ce crédit s’adresse aux personnes ayant de hauts revenus. Ils peuvent ainsi déduire les intérêts d’emprunt de leur revenu foncier et épargner le capital à rembourser.

Quels sont les critères pour obtenir un prêt ?

Présenter un dossier solide

Pour obtenir un prêt immobilier, il est nécessaire de :

• Avoir un revenu fixe : idéalement, être en CDI, ou présenter trois bilans annuels positifs pour un travailleur non salarié.

• Présenter des relevés de compte stable, sans situation de découvert.  

Pour optimiser vos chances, nous vous conseillons aussi de donner une estimation des futurs rentes en prenant en considération les frais annexes.

Proposer un apport personnel

Il ne s’agit pas d’une obligation. Mais, les établissements bancaires accordent plus facilement un crédit lorsque vous proposez un apport correspondant à 10 % du capital emprunté. Un apport personnel permet aussi de réduire la durée de votre prêt immobilier et d’obtenir un taux d’intérêt plus avantageux.

Ne pas dépasser la capacité d’endettement autorisé

Pour qu’un crédit immobilier soit accordé, il est indispensable que le taux d’endettement soit inférieur à 35 %. Pour calculer votre taux d’endettement, il suffit de faire la somme de vos charges et de la diviser par vos revenus. 

Par exemple :

Vos revenus : salaires, aides, pensions… s’élèvent à 2 500 €.

Vos charges : crédits à rembourser, loyer, pension versée… représentent 800 €.

Votre taux d’endettement se calcule ainsi : 800 divisé par 2 500 = 0,32.

Le taux est donc de 32 %.

Quelles garanties pour un crédit destiné à un investissement locatif ?

Lorsque vous achetez un bien pour le louer, les établissements bancaires sont un peu moins exigeants sur les garanties. En effet, les rentes perçues contribuent à vos ressources. La banque considère que 50 à 70 % de leur montant sont des revenus supplémentaires.

Pour que votre prêt soit accordé, il reste nécessaire de souscrire une assurance emprunteur.

Elle vous protège, en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie, d’incapacité de travail temporaire ou permanente… Dans ces cas, elle prend en charge le remboursement du capital restant dû.

Le montant des cotisations dépend de plusieurs facteurs :

• Votre âge.

• Votre profession.

• Votre état de santé.

Si vous avez une maladie chronique ou que vous pratiquez un métier à risque, les assureurs estiment que vous présentez un risque aggravé de santé. Selon les cas, ils vous proposent une augmentation des cotisations mensuelles et parfois certaines exclusions, totales ou partielles de garanties.

Quelle durée choisir pour rembourser votre crédit immobilier ?

Le choix du nombre de mensualités dépend de vos objectifs. Vous souhaitez optimiser la rentabilité de votre projet ? Mieux vaut partir sur une durée plus courte. En toute logique, le coût du crédit est moins important sur 10 ans que sur 20 ans. Vous devenez propriétaire plus vite et pourrez plus rapidement profiter d’un revenu locatif de votre bien immobilier.

Cette stratégie est intéressante. Elle permet, par exemple, de se générer un petit revenu régulier pour compléter une retraite.

Votre objectif est de devenir propriétaire, mais vous ne voulez pas que l’effort d’épargne soit trop important ? L’idéal est de privilégier un prêt sur le long terme. Par exemple, en réalisant un crédit sur 25 ans, le loyer de votre locataire peut servir à rembourser une grande partie de votre mensualité. Votre effort financier est ainsi très limité.

Le cash-flow : un indicateur de rendement

Le cash-flow correspond à la différence entre les entrées d’argent (revenu, loyer, réduction d’impôts…) et les sorties (remboursement du crédit, charges…)
Lorsqu’il est positif ou nul, on peut alors considérer que votre achat immobilier s’autofinance.

Les principaux dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif ?

Investir dans le neuf avec le dispositif Pinel

Ce dispositif permet aux particuliers d’acheter ou de construire un logement neuf. Il est très intéressant pour les contribuables souhaitant réduire leurs taux d’imposition.

●  Les conditions :

Le logement, non meublé, doit être situé dans une zone tendue.

Il s’agit de zones géographiques dans lesquelles la demande locative est supérieure à l’offre. Les prix des locations ont alors tendance à augmenter. L’investisseur s’engage à louer son bien pendant une durée définie : au minimum, 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Il accepte aussi d’appliquer un loyer fixe, dont le montant est environ 20 % inférieur à celui pratiqué en moyenne sur le marché.

●  Les atouts :

L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt. Elle est calculée sur le prix d’achat et s’étale sur la durée d’engagement. Le taux de réduction est de 12 % pour une location de 6 ans, 18 % pour 9 ans, et peut atteindre 21 % lorsque le bien est loué pour 12 ans. Notez que ces réductions sont plafonnées dans la limite de 5 500 € par mètre carré et pour un achat de 300 000 € maximum. Par exemple : si vous achetez un bien immobilier de 120 000 € et que vous vous engagez à le louer 9 ans, vous recevez une réduction du niveau d’imposition de 2 400 € pendant 9 ans.

Acheter dans l’ancien avec le dispositif Cosse

Appelé Cosse Ancien, ce dispositif en vigueur jusqu’à fin 2022 permet d’investir dans un logement ancien. L’investisseur bénéficie d’une défiscalisation lui permettant de faire des économies d’impôt.

●  Les conditions

Le bien doit être placé en zone tendue. Il est nécessaire de signer une convention avec l’Anah, Agence Nationale de l’Habitat. Elle vous engage à louer votre bien non meublé à un tarif très abordable pour une durée minimale de 6 ans. L’engagement peut être étendu à 9 ans si l’Anah finance des travaux de rénovation.

●  Les avantages

Ce dispositif permet de profiter d’un abattement fiscal, allant de 15 à 85 %. Notez que ce taux dépend du conventionnement choisi et de la localisation de l’habitation. Dans une zone très tendue, il sera réduit, donc moins rentable pour vous.

La loi Denormandie pour rénover un bien dans un centre-ville

Le fonctionnement de ce dispositif ressemble beaucoup à la loi Pinel. Il vous permet de profiter de réductions d’impôt intéressantes.

●  Les conditions

Acheter un logement dégradé dans un centre-ville (zone déterminée par l’État). Les travaux de rénovation doivent permettre d’améliorer la performance énergétique de 30 % minimum. Leur coût représente 25 % au moins de votre investissement. Vous devez vous engager à le louer à un tarif plafonné pendant une durée définie : 6, 9 ou 12 ans.

●  Les avantages

Comme pour le dispositif Pinel, vous profitez d’un crédit d’impôt correspondant à 12 % de la somme engagée (prix d’achat et travaux) sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. L’investissement ne peut dépasser 300 000 € et la réduction ne peut excéder 10 000 € par an. Par exemple :

Vous achetez un appartement à rénover à 80 000 € et réalisez 70 000 € de travaux. En le louant 6 ans, vous avez droit à une réduction d’impôt annuelle de 3 000 €.

Le dispositif Malraux

Il vous permet d’investir dans un immeuble ancien situé dans un quartier historique. Sa restauration, complète, doit être déclarée d’utilité publique.

●  Les conditions

Acheter un immeuble dans une zone éligible et le restaurer entièrement. Les travaux sont soumis à la surveillance des architectes des Bâtiments de France.

S’engager à le louer pendant 9 ans au moins. Le loyer est fixé librement.

●  Les atouts

La réduction d’impôt est comprise entre 22 et 30 % du montant investi (comprenant les travaux) dans une limite de 400 000 €.

Acheter un bien dans une résidence de services : le dispositif Censi-Bouvard

Il est encore possible jusqu’à fin 2022 d’investir dans un logement situé dans une résidence pour personnes âgées, une résidence étudiante ou pour handicapés.

●  Les conditions

Vous devez vous engager à louer à l’exploitant de la résidence l’appartement meublé pendant 9 ans.

●  Les atouts

Vous profitez, pendant toute la durée de votre engagement, d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat, dans la limite de 300 000 €.

Le déficit foncier

Il vous permet d’investir dans un logement ancien nécessitant d’importants travaux et de déclarer un déficit foncier. Cela signifie que vos charges sont plus importantes que votre revenu locatif.

●  Les conditions

Choisir le régime réel d’imposition et louer un appartement vide.

●  Les avantages

Vous pouvez déduire le déficit foncier sur vos revenus imposables, dans la limite de 10 700 € et pendant 10 ans maximum. Par exemple :

Les loyers de votre appartement vous rapportent 4 800 €. Les charges (intérêts d’emprunt, travaux de rénovation et exploitation) représentent en tout 6 000 €. Vous pouvez alors déduire 1 200 €.

La loi Monument Historique

Ce dispositif s’adresse aux investisseurs souhaitant acheter un bâtiment classé monument historique à rénover. 

●  Les conditions

Les travaux sont soumis à une autorisation spécifique et surveillés par un architecte des Bâtiments de France. La location n’est pas obligatoire. Si vous décidez de louer votre bien, il n’y a aucun plafond de loyer.

●  Les avantages

Si ce type d’investissement est très important, il est aussi fiscalement très avantageux. Il est possible de déduire entre 50 et 100 % de vos revenus et travaux. Ce dispositif de défiscalisation n’est pas plafonné. Il s’adresse surtout aux personnes ayant des revenus imposables très élevés. Par exemple :

Vous investissez dans un bâtiment classé, pour un montant de 400 000 €. Les trois premières années, le montant de vos travaux s’élève à 150 000 €. Vous choisissez d’ouvrir votre bien à la visite. Il est alors possible de déduire la totalité du coût des travaux. Pour une tranche d’imposition de 45 %, vous pourrez économiser 67 500 € d’impôts sur 3 ans.

Le LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

Si vous souhaitez investir dans un bien meublé, le LMNP vous permet de profiter d’avantages fiscaux.

●  Les conditions

Ce dispositif est très peu contraignant : pas de zone spécifique à respecter, pas de plafond pour vos rentes ni de durée. La principale condition est de louer un bien meublé. Pour ne pas basculer dans le régime de Loueur Meublé Professionnel, LMP, le revenu engendré par votre logement ne doit pas dépasser 23 000 € ou être inférieur à vos revenus annuels.

●  Les atouts

Vous avez deux possibilités :

–   Déclarer vos revenus locatifs sous le régime micro-BIC : vous profitez d’un abattement de 50 % sur vos recettes (vos loyers), dans une limite de 72 600 €.

–   Choisir le régime réel : vous déclarez les charges, les frais réels ainsi que les amortissements sur toutes les dépenses engagées (valeur du bien, travaux, mobilier…). Ces frais sont déduits des rentes perçues.

Concrètement, cela permet de réduire très fortement le montant du loyer imposable.

Pour vous assurer de ne pas faire d’erreur, nous vous recommandons de confier ces calculs à un expert-comptable. Sachez que vous pourrez par ailleurs déduire ses honoraires de vos revenus fonciers.

Investissement locatif : les avantages et inconvénients des SCI

La société civile immobilière (SCI) permet d’investir dans de l’immobilier à plusieurs. Elle nécessite au moins deux associés, personnes, physiques ou morales, des amis, des concubins, les membres d’une même famille. Chaque associé détient un nombre de parts en fonction de son investissement dans la société.

Les points positifs d’une SCI

De nombreux avantages fiscaux :

• Déduction des intérêts d’emprunt, du montant de certains travaux.

• Possibilité de profiter d’un déficit foncier et de le déduire sur l’impôt de chaque associé.

• Possibilité de choisir sa fiscalité entre l’impôt sur les sociétés et celui sur le revenu des associés.

Des avantages patrimoniaux :

• Outils de succession très avantageux. Le calcul des droits de donation prend en compte la valeur du bien moins le montant des crédits immobiliers en cours, c’est-à-dire l’actif net.

• Cession de parts par acte sous-seing privé.

Les inconvénients de la SCI

●  La gestion administrative complexe

Comptabilité, déclaration fiscale, rédaction des statuts… il est important d’être rigoureux sur cette gestion. Nous vous conseillons de vous faire accompagner par des professionnels : notaire, comptable, conseiller en gestion de patrimoine… Notez bien que le recours à ces conseillers engendre des frais supplémentaires.

●  La responsabilité de chaque associé

Chacun s’engage sans limite dans le temps et doit rembourser en fonction du pourcentage de parts qu’il détient.

Une alternative pour financer un investissement locatif : le regroupement de crédits

Si vous avez déjà plusieurs prêts en cours, une bonne manière de financer votre projet est d’opter pour le regroupement de crédits.

Il permet de rassembler tous vos emprunts et même de cumuler un prêt supplémentaire pour votre projet immobilier locatif. Vous pouvez alors déterminer la durée du crédit afin de réduire vos mensualités et ne pas dépasser le taux d’endettement. C’est un calcul intéressant, puisqu’une partie de vos mensualités pourra être remboursée par vos loyers.

Pour concilier votre projet et votre budget, les conseillers du Crédit Astucieux vous guident pour vous trouver le meilleur financement. D’ailleurs en regroupant vos crédits, si vous réduisez vos mensualités, vous pourrez même vous permettre d’épargner en vue d’un prochain achat immobilier.

C’est ça, Le Crédit Astucieux !

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